家賃管理
家賃管理業務
- ・家賃等の集金
- ・各入居者へ各種請求書の作成・配布
- ・家賃等、入金状況の確認業務
- ・オーナー様へ集金家賃等の送金
- ・月次報告書（入金データ等）の送付
オーナー様の大切な資産である不動産物件を貸し出すにあたり、最も重要なのが家賃の集金です。家賃収入を目的としている以上、変動費（水道代等）の請求や入金状況の確認は欠かせない業務となります。
オーナー様が大切な資産から確実に収益を得るため、エイブルネットワークでは、変動費の請求・入金状況の確認からオーナー様への入金状況の報告にいたるまで、安心できる家賃管理をお約束します。
水道等メーター検針
- ・各種メーター検針
- ・戸別料金の計算・請求書の発行
- ・集金業務
賃料督促
滞納対策
家賃の入金状況の確認を行い、滞納している入居者に連絡します。電話による督促、文書による督促、訪問による督促、内容証明郵便（郵送料は弊社負担）による督促、と行い、それでも滞納状態が解消されない場合は、訴訟（訴訟に関する費用は、オーナー様負担となります）、強制退去まで行います。
エイブルネットワークでは、督促のプロが段階を踏んで責任を持って、滞納状態の解消にあたります。
これまでも、数々の滞納を、合法的に解消してきておりますので、安心してお任せください。
顧問弁護士
深刻なトラブルによって、当事者同士での話し合いによって解決が不可能な場合や、契約面でオーナー様が不利益を被らないよう、エイブルネットワークでは当社顧問弁護士と法的な対策、解決にあたっています。
保証会社を使った賃料滞納対策
賃貸借契約と合わせて家賃保証会社による保証契約を入れることにより、家賃等の未納リスクを解消します。「連帯保証人となかなか連絡が取れず対応が進まない」「借主や連帯保証人の将来的な支払い能力への不安」といった万が一滞納が発生した際のリスクを解消します。また、募集時の条件緩和（保証人必須や敷金の減額）も可能になり、入居率の改善にもつながる事例もございます。
クレーム対応
トラブルやクレームへの対応
入居者は大事なお客様です。入居者が快適に生活できるよ配慮を尽くすのがオーナー様の勤めです。
配慮し尽くしても水漏れ等の設備関係や近隣トラブル、火事等の事故などが発生する可能性は常に存在します。
エイブルネットワークでは、クレームの受付から中立な立場での解決、再発防止の実施まで入居者、オーナー様にと意見の調整を行いながら敏速かつ丁寧に取り組みます。豊富な管理実績のノウハウで最適な解決、再発防止策を実施することで「入居者には快適な住環境」を「オーナー様には安定した賃貸運営」をご提供します。
24時間管理
エイブルネットワークでは、「夜間に水漏れで困った！」「水が出ないから至急見て欲しい！」そんな入居者の緊急のトラブルを、24時間体制で受付します。夜間や休日などの営業時間外でも、BRUNOライフサポートの24時間管理体制が実現いたします。特に、給排水関係のトラブルは、生活に密着したものだけに緊急を要します。こんな場合も担当者が敏速に対応し、応急処置や修理をスピーディーに行い入居者の快適な生活を守ります。
入居者募集
強力な賃貸仲介部門（エイブルネットワーク）と全ての不動産会社からお客様を呼び込みます！
当社仲介部門（エイブルネットワーク）をはじめ、物件近隣の不動産会社に徹底的にお客様付けのアプローチを行います。
更に、REINS（レインズ）等不動産業者間流通サイトへの情報公開を行うことで、全ての不動産会社が知ることができ、結果的に全ての不動産会社のお客様へアプローチが可能となります。一部の大手不動産会社では、自社でのみの客付けを行い、他の不動産会社が客付けできないケースも少なくありません。
エイブルネットワークでは、オーナー様の物件への早期客付けを優先しているため、情報の囲い込みをすることなく、早急な客付けをお手伝いさせていただきます。
契約手続き
入居審査と賃貸借契約の締結
空室があれば、当然、賃料収益は落ちてしまいますから、退居者が出た場合、できるだけ早く次の入居者を確保したいのが実情です。しかし、もし新しい入居者が家賃を滞納しがちであったり、トラブルメーカーだったりしたら…、他の入居者の苦情の元となったり、最悪、訴訟問題に発展することも、決して稀なことではありません。これを未然に防ぐには、入居に適する条件を満たす入居者であるかどうかの見極めと、不備のない賃貸借契約の締結が重要になってくるのです。
入居審査
申込時には、免許証・保険証などの公的な証明書を提出して頂き、オーナー様が提示した条件に合致する入居適格者かを審査致します。また、基本的に法人契約でない限り、原則当社提携の家賃保証会社との契約を必須としています。状況に応じて、連帯保証人の追加を行うなどの対応を行います。
賃貸借契約
重要事項説明書・賃貸借契約書・損害保険の申し込みから入居時の説明（入居のしおり配布）、夜間緊急時の連絡先や対応まで、煩雑な作業は当社が行います。また、契約内容は、法改正や公判事例に合わせて、万が一トラブルが発生した場合でも、損害を被らない、あるいは最小限にとどめられるように配慮するとともに、入居者に不安感を与えないような契約条件を設定し、公正な賃貸借契約の締結をお手伝いいたします。
退去立会い
入居者退去時の対応
入居者から退居の申し出があった場合、退居後、室内の破損汚損状態をチェックし、原状回復にかかる費用の算出と工事の内容を決定し、入居者負担額を決定します。その後、原状回復工事の施工手配と工事管理、入居者への返還金計算と続きます。エイブルネットワークにお任せいただければ、入居者への返還金額でのトラブルや、工事手配の手間もありません。もちろん、解約申し入れの受領、オーナー様への通知から、退居時の立ち会い、原状回復・リフォームまで、一括で弊社にお任せいただけます。
入居者への返還金
昨今、入居者への返還金や原状回復費用をめぐって告訴されるといった実例も、決して少なくはありません。エイブルネットワークでは、弊社顧問弁護士を交え、誠意ある対応で入居者に対応し、トラブルを未然に防ぐよう、最大限の努力をいたします。返還金の清算業務、清算書の送付、交渉など、全てお任せください。
原状回復とリフォーム
クロスや床材の張り替え、畳・障子の交換、室内清掃といった一般改装でのオーナー様の負担をできるだけ抑えた上で、次の入居者が気持ちよく新生活をスタートできるように、消毒殺菌、水回り消耗品などの交換などの細かい気配りを心がけ、かつ、できるだけ空室期間をつくらないように、迅速な原状回復に努めています。リフォームに関しては、3,000戸以上の管理の実績とノウハウの蓄積によって、「一般入居者が好む改装」、「家賃アップが望める改装」、「ターゲットを絞った個性的な改装」など、建物や立地、ご予算に応じて様々な手法をご提案いたします。お金をかけて改装しても、入居者が気に入るとは限りません。物件・立地を分析し、何が長所かをとらえ、最も入居率アップが望める改装をご提案いたします。
その他
共用部分の日常的メンテナンス
エントランス、共用通路、階段、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場、メールボックスなど、入居者が毎日使用する共用部分のメンテナンスは、貸主の大事な役割です。 電灯が切れていたり、備品が壊れているといった状況が長く続くことは、単に美観を損ねるだけでなく、入居者からの信頼や、入居希望者の期待を裏切ってしまいます。 電灯などの消耗品や郵便受けなどの備品を、定期的に点検し、不備があれば取り替えます。（消耗品・備品の購入費用は、管理費とは別途ご請求となります）
長期的維持管理
オーナー様の暮らしを支える大切な資産として、あるいは、そこに暮らす皆様のかけがえのない住まいとして、末永く保ちたいマンションの価値と安全性。しかし、堅牢なその建物も外壁や屋上などの躯体の劣化、設備機器や配管の老朽化は防ぐことが出来ません。こうした劣化、老朽化は、放置しておくと日々の快適性を損なうばかりか、安全性にも大きく影響するのは事実です。そこには亀裂や劣化からの雨漏りによる漏電事故や給水設備故障による断水、配管へのピンホールによる室内への水漏れ、さらには外壁タイルの落下事故など、さまざまな危険性が隠されています。 こうした危険性を未然に防ぐ措置として不可欠なのが、プロのノウハウとアドバイスを活かした長期修繕計画。計画的に立案・実行される長期修繕は、日々の快適さを守るのはもちろん、なによりも、大切な資産、新築時の価値を末永く維持することに貢献します。 エイブルネットワークは、こうした長期修繕計画の 立案から実行までトータルに対応。 オーナー様、入居者の皆様の立場に立って、きめ細かなサポートをさせていただきます。
長期修繕計画例
建物維持保全のために、どのような工事がいつ頃必要で、何年周期で行われるかなど、長期修繕計画の基本となる例です。★は全面改修・交換、●は部分補修・部分交換・塗装。
| 修繕項目 | 内容 | 築年数 | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | ||
| 屋根/屋上 | アスファルト露出防水 | ● | ● | ★ | ● | ||||||||||||
| アスファルト防水 コンクリート押さえ | ● | ★ | |||||||||||||||
| アスファルト シングル噴・瓦葺 | ★ | ● | |||||||||||||||
| 外壁 | タイル貼り | ● | ● | ||||||||||||||
| 塗装仕上げ | ★ | ★ | |||||||||||||||
| 外構 | フェンス | ● | |||||||||||||||
| 鉄部 | 非常階段棟 | ● | ● | ||||||||||||||
| 内部鉄部 | ● | ● | |||||||||||||||
| 内部床面 | タイル貼り | ● | ● | ||||||||||||||
| 塗装仕上げ | ★ | ★ | |||||||||||||||
| 長尺シート | ● | ||||||||||||||||
| 内部壁面 | タイル貼り | ||||||||||||||||
| 塗装仕上げ | ● | ★ | |||||||||||||||
| 内部天井面 | ビニールクロス貼り | ★ | |||||||||||||||
| 塗装仕上げ | ● | ● | |||||||||||||||
| 受水槽 | ＦＲＰ製 | ● | |||||||||||||||
| 揚水ポンプ | 床置式 | ● | ● | ★ | ● | ||||||||||||
| 圧送ポンプ | 床置式 | ● | ● | ★ | ● | ||||||||||||
| 圧送ポンプ | 水中式 | ★ | ★ | ||||||||||||||
| 排水ポンプ | ★ | ★ | |||||||||||||||
マンションの大規模修繕
地域密着の弊社だからこそ出来る、細やかな作業
弊社では、金額が割安なことから分譲マンションの大規模修繕のご依頼をいただくこともあります。お見積もりから工事期間中の近隣の方々へのご挨拶など、工事完了まで責任を持って行っています。
賃貸マンション管理のノウハウを活かした施工計画
長年の賃貸マンション管理の経験を活かして、オーナー様や入居者様に満足いただける対応を心がけています。 外壁が吹き付けのマンション等は、ペンキの塗料を少なくすれば費用はかなり落ちます。しかし、それは早期外壁の劣化や雨漏りの原因にも繋がり、結果オーナー様に更に費用負担をお願いする事態になり兼ねません。弊社ではその様な事がない様にしっかりした施工をしています。
損害保険代理店
失火や漏水などによって、建物を損傷・汚損した場合や、入居者の家財に対する損害が発生した場合に備えたオーナー様向けの保険、入居者の過失による 損害を担保する入居者向け保険（入居時に、弊社指定の損害保険への加入をお願いしています）など、もしもの場合に備えて万全を期しています。
入居者（テナント）管理内容一覧
| 業務 | 業務の実施内容 | ||
|---|---|---|---|
| 1 | 入居者募集業務 | a | オーナー様と入居条件等の打ち合せ （家賃・敷金・敷引金・共益費等） |
| b | 不動産機構の物件登録・広告活動（仲介業者の対応・依頼 図面・概要書の作成） | ||
| 2 | 入居審査業務 | 入居資格審査を行い、必要書類の徴収・確認（必要に応じて保証人の変更要求・確認） | |
| 3 | 契約業務 | a | 賃貸借契約書・重要事項説明書・諸書類等、作成 |
| b | 決済金（申込金・敷金・家賃等）の確認・処理 | ||
| c | 契約関係書類のオーナー様への送達 | ||
| 4 | 損害保険業務 | a | 申込人への損害保険の加入業務 |
| b | 入居者過失の場合の損害保険の対応業務 | ||
| c | オーナー様への施設賠償保険などの説明・対応 | ||
| 5 | 家賃管理業務 | a | 家賃等の集金 |
| b | 各入居者へ各種請求書の作成・送付 | ||
| c | 家賃等、入金状況の確認業務 | ||
| d | オーナー様へ集金家賃等の送金 | ||
| e | 月次報告書（入金データ等）の送付 | ||
| 6 | 水道等メーター検針 | a | 各種メーター検針 |
| b | 戸別料金の計算・請求書の発行 | ||
| c | 集金業務 | ||
| 7 | 消耗品・備品取替 | 共用部分の消耗品・備品取替（定期的巡回にて取替、費用別途） | |
| 8 | 契約更改・更新業務 | 契約更改業務 | |
| 9 | 家賃滞納・督促業務 | a | 滞納リスト作成 |
| b | 督促状送付・電話・訪問・内容証明の順で督促 | ||
| c | オーナー様へ滞納・督促状況の報告 | ||
| d | オーナー様と相談の上、退去勧告 | ||
| 10 | トラブル処理業務 | a | 各種トラブルの対応（緊急立会含む） |
| b | 事故・故障・水漏れ等の早期応急処置（修理費別途） | ||
| c | 設備・機器修理手配業務 | ||
| 11 | クレーム処理業務 | a | 入居者に関るクレーム等の対応 |
| b | マンション施設に関るクレーム等の対応 | ||
| c | 近隣からのクレーム等の対応 | ||
| 12 | 退去と事務処理 | a | 退去通知の受付 |
| b | 退去時立会業務（鍵受領・公共料金支払確認・引越しゴミ等） | ||
| c | 原状回復折衝（入居者負担が有る場合、折衝・見積・清算業務） | ||
| d | 退去者の返還金等の事務処理 | ||
| e | オーナー様への退去報告、清算書作成、送付 | ||
| f | 退去者へ退去清算書の作成・発送 | ||
| 13 | 内装業務 | a | 室内点検業務（補修箇所の点検・確認等） |
| b | 見積書作成（内装工事費の算出） | ||
| c | オーナー様への内装見積の作成・送付 | ||
| d | 内装工事の発注・工事施工管理・立会・確認 | ||
| e | 内装工事終了後、入居までのケアー | ||
| f | 必要に応じて入居後のケアー | ||
| 14 | 弁護士への依頼 | a | 家賃等、業務９の督促に関らず支払いに応じない場合、オーナー様に報告・相談の上、当社顧問弁護士による法的手続き（内容証明ー訴訟ー明渡し）をとる。 |
| b | 退去時、原状回復費用・敷引金等入居者とのトラブルが発生した場合、オーナー様に報告・相談の上、当社顧問弁護士と対策を講じ対処（訴訟・裁判等）する（訴訟時、裁判費用・弁護士費用・その他諸費用は オーナー様負担となります） | ||
| 15 | 長期修繕計画立案 | a | 大規模なものまで含め、長期間定期的な修繕計画を提案し、建物がいつまでも良好な状態を保てるようお手伝いします |
入居者・テナント管理を中心とした最低限の業務を、一括で受託いたします。
※上記はあくまで参考例です。（物件によって内容が変更することもございます）
※具体的な管理費用は、マンションの規模によってお見積もりさせていただきます。
