外壁塗装をする事でアパート・マンションの入居率アップに繋がります

立地や環境、近隣の利便性、これらによって賃貸物件の価値は決まりますが、同じ条件、同じお家賃であれば、より綺麗なところに住みたいと思うのが一般的です。

日本の住宅の耐用年数は税法上では、木造住宅が20 〜 22 年、鉄骨造が19 〜 34 年、鉄筋コンクリート造が47 年となっています。実際に住まいとして使える建物の寿命は更に長いのですが、これまで、古い建物は壊して立て直すことが繰り返されてきており、新しい建物に慣れてしまった現在、古そうに見える建物はそれだけで借り手から避けられてしまいます。

階段やベランダの金属部に錆が目立ったり、外壁のチョーキング( 外壁を手でなぞったとき指先にチョークの粉のようなものが付く) 現象などが放置された物件は、その典型例です。 古い物件の空室率が増加するのは、入居者にとってごく当たり前の「綺麗で快適な建物で毎日を過ごしたい」という希望から離れていくからです。 「室内は綺麗にリフォームしているから大丈夫」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、年に約5000件の仲介を行う当社の経験上、外観も新しく見える物件の方が圧倒的に好まれます。

外壁塗装を行う事で、経年劣化によって古くなった建物はリフレッシュできますし、イメージチェンジすることも可能です。

また、外壁塗装は適切な時期に行えば、建物の安全と資産価値を長期に渡り維持できますが、外壁にひび割れができ、水漏れなどが発生してから修繕して行くとすれば、通常のサイクルでの外壁塗装よりも費用が増大します。

長期間安定した賃貸経営を実現するためにも、計画性をもって行うことが重要です。

弊社は賃貸マンション・アパートはもちろん、分譲マンションの大規模修繕の実績もあり、無料相談を受け付けています。お気軽にご相談下さい。

外壁塗装の費用とその内訳

外壁塗装の費用は①塗料費用、②足場費用、③施工費用（人件費等）の大きく3 つに分けられます。

まず、塗料費用ですが、近年は塗料の進化が凄まじく、塗り替えるだけで夏場の室温を低下させる遮熱塗料や、夏は涼しく冬は暖かい断熱塗料も一般的となりました。 こういった塗料は、外壁が美しくなるだけでなく、光熱費を削減でき、入居者のメリットも大きくなります。 ただ、塗料は種類が多く、同じ塗料でもグレードに違いがあるなど複雑です。例えば、シリコン塗料は水性塗料と油性塗料に分けられ、それぞれ1 液型と2 液型に分けられます。油性の2 液型が品質や耐久性に優れていますが、その分費用や手間がかかってしまいます。

一般的に耐用年数が長く、機能性が高い物ほど高価ですが、それを使用して外壁塗装のサイクルを伸ばすこともでき、次の修繕の時期を見据えて、計画的に選ぶことも重要です。

施工業者を選ぶ際には、そういった塗料の特性や耐用年数をしっかりと説明でき、見積りに使用する塗料のメーカーと塗料名が書かれている業者を選びましょう。中には「シリコン塗料」や「外壁塗装工事」のみしか表記されておらず、どこのメーカーの何という塗料を使うのかが書いていない業者も数多く存在します。

外壁塗装の塗料の種類

また、足場費用、施工費用に関しても、見積書にきちんと項目まで記載しているかどうか見極めるのも重要です。なぜなら、実際に外壁塗装をする場合、塗料を塗る前に塗装する部分以外を守る養生や、躯体部分に生じたひび割れなどの劣化部分を補修する下地補修、更には廃棄物処理費用など様々な費用が発生するからです。

外壁塗装の工事はどうしても高額な金額が動くため、つい全体の価格に目が行きがちですが、使用する塗料のメーカー、商品名、数量、その他どのような作業にどのような費用がかかるのか、明確に提示してもらうことで見積り価格が適正かどうか判断しやすくなります。また、塗装業者が塗料メーカーに発注した缶数の証明を取ることで、不正されにくくなります。

外壁塗装は修繕費。減価償却の対象にもなる

外壁塗装などの大規模修繕にかかった費用は、修繕費もしくは資本的支出として確定申告する事が可能です。

建物の原状回復を目的とした外壁塗装などは修繕費にあたり、必要経費として計上できます。ベランダやバルコニーの防水工事はもちろん、シーリングの打ち換えなどもその対象です。 一般的な塗料から耐用年数が長い塗料や遮熱・断熱効果のある塗料等に変更した場合、資産価値が増したと判断されることもあります。その場合、従来の一般的な塗料を使用した場合の額が修繕費と認められ、差額は資本的支出として減価償却の対象なります。

修繕費として計上する場合

修繕費として計上すると、一括で計上することができます。そのため、外壁塗装を行った年度の所得を低くして節税することができます。ただし、かかった費用全てを修繕費として計上できるかどうかは税理士にご相談下さい。

減価償却として計上する場合

資本的支出として減価償却する場合、費用を数年間に分けて計上することができます。そのため、継続的に所得を少なくして節税することが可能です。詳しくは税理士にご相談下さい。

当社実績（一例）

ミニビル 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、タイル壁改修工事、シーリング工事、防水工事

ミニビル 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、タイル壁改修工事、シーリング工事、防水工事

倉庫 → 店舗 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、タイル壁改修工事、シーリング工事、防水工事

あんしんの理由

大規模修繕はオーナー様にとって大きな投資になります。工事が始まってからは、工事工程の進捗状況や施工状況を厳正にチェックする「監理」の役割が重要となってきます。

しっかりと監理した上で、もし何か施工不良や不備が出てきた場合の瑕疵保証期間は、外壁工事などが5年間、屋根防水工事などでは材質により5 〜 10年間程度が設定されています。工事終了時には、当社、施工会社、材料メーカーの3社共同の保証書を発行致します。

さらに、弊社は「あんしん大規模修繕瑕疵（かし）保険」にも加入しています。